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5%富人占据80%房产!韩国如何控制疯狂的房价?

发布时间:2019-09-09 08:40:03   来源:亿媒体-房产    作者: 匿名  
导语: 本文是由辽宁省沈阳市的网友投稿,经过匿名编辑发布关于"5%富人占据80%房产!韩国如何控制疯狂的房价?"的内容介绍

随着日韩争议加剧,韩国财政部最近将2018年至2019年经济增长预期下调至2.6%至2.7%。

日韩贸易摩擦致使经济增速放缓,无疑让韩国的失业率雪上加霜。

韩国统计信息服务的数据显示,2019年失业率为4.5%,高于去年的3.7%。

与此同时,韩国的房价却异常“给力”。

从2018年第四季度同比上涨1.87%,到2019年第一季度房价上涨了2.02%。

房价提高,失业率上升,这无疑令韩国年轻人处境雪上加霜。而韩国政府也屡次试图控制房价,但是也都困难重重。

5%富人占据80%房产!韩国如何控制疯狂的房价?

首尔江南区

01

男人有房,什么缺点都可以被原谅

韩国的经济格局呈现“中部坍塌”形状,主要经济活动都集中在南部的釜山地区和北部的首尔都市圈。

高速发展的经济让面积仅占韩国总面积0.6%的首尔拥有权占全国25%左右的总人口,同时首尔、仁川和京畿道的部分地区组成的“首都圈”,集中了韩国全国83%的国有企业,91%的百大企业和近50%的国民人口。

这也造成了首尔出现诸多城市病,首尔人口密度更是超过每平方千米16364人,比东京、伦敦和纽约还要大。

行政、经济资源过度集中所带来的交通拥堵和高房价让韩国人苦不堪言。

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但是这依然挡不住韩国人拼了命往首尔挤。

人口等各种资源高度聚集在首尔地区也导致首尔地区房屋需求增加,房屋供应不足,房价上涨率是通货膨胀率7倍。

为了疏散首都地区的人口和资源,卢武铉政府时期曾试图兴建卫星城来缓解首都人口,甚至决定将韩国行政首都从首尔迁往韩国中部地区。但是在财阀和政坛反对派阻挠下,这些计划都以失败告终。

韩国人依然拼命往首尔挤,这也推高住房需求。

2006年,韩国房价达到前所未有的峰值,首尔房价上涨近20%。

在首尔偏远地区买一套100平方米的公寓房需要接近6亿韩元,按照当时的汇率接近300万人民币。

而在首尔的黄金地点例如江南区等地区,买一套三居室的标准价格都在20亿韩元以上,按照当时的汇率在1000万人民币左右,这是当时韩国平均国民收入的100倍。

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这么高额的房价意味着韩国年轻人需要不吃不喝30年才能勉强买得起属于自己的房子。

当时韩国国民银行统计显示,韩国国民从结婚到拥有自己的住房,平均需要9.4年。

这样的局面背后始作俑者则是韩国房地产市场的垄断和投机活动,许多富人利用自己手头上的房产进行投机活动。

在韩国5%的富人占据82.7%的私有房产。他们利用房子疯狂投机,哄抬价格。

韩国媒体爆料出,在房价暴涨的首尔江南区,出现一个“富婆炒房团”,她们怒砸10多亿美元,相互勾结,哄抬房价。

连富人都这么做,普通百姓当然也不例外,与其把钱用在风险投资上,倒不如拿钱来投资房地产,后者简直是稳赚不赔的买卖。

高企的房价在一定程度上扭曲了韩国年轻人的婚恋观,甚至在一些社交网络上就流传着这样一句名言,“男人有房,那么什么缺点都可以被原谅”。

02

经济危机冷却韩国房价

面对着高企的房价,韩国政府试图采取措施对房价进行紧急刹车,但是要调控韩国房价谈何容易,正如韩国政坛生态一样,韩国的房地产市场依然深受财阀和政坛腐败影响。

2005年2月,时任韩国总统卢武铉在执政两周年纪念演讲当中宣布,自己将跟房地产投机活动“不惜一战”。

但是一个月过后也就是当年3月,卢武铉政府当中主管房地产市场的建设部长官姜东锡却被爆出投身房地产投机活动。监管部门负责人都带头炒房,这耳光打得卢武铉啪啪响。

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青瓦台

迫于无奈,卢武铉任命了秋秉直为新任建设部长。

新官上任三把火,在秋秉直的带领下韩国政府在2005年8月出台了著名的“8.31对策”,表示在未来5年内首尔地区将加大开发4500万坪住宅用地,建成150万套。不仅要加大市场供给,还要剥夺建筑商的利润。

2006年3月,韩国政府出台措施,重建建筑项目的50%要上缴国家。建筑部部长秋秉直甚至直言,这样做的目的就是为了抑制首尔江南区“疯狂”的房价。

但是这些强硬的政策并没有导致房价下跌,2006年10月末,韩国各地的公寓价格比上一个月上涨1.5%,创下2003年依赖最大月均涨幅。

不久以后,媒体曝出青瓦台首席秘书长李百万顶风炒房,通过买卖江南区的一套公寓吃了4亿韩元的差价。这着实震惊了韩国舆论。最终李百万和秋秉直双双被迫辞职。卢武铉的调控政策宣告失败。

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当时的首尔市长李明博还对青瓦台冷嘲热讽说,青瓦台想控制全国的房价,但是眼睛里只盯着首尔江南区。可是万万没想到他自己将会接受这个烂摊子。卢武铉在全国人民对高房价的不满中下台,李明博上台。

当全国的精华都高度集中于一城的时候,住房则是刚需。这并不是一朝一夕通过调控就可以降低房价的。

李明博给满怀希望的韩国人宣扬自己的住房新政策,首先提出每年新增50万套住宅目标,并且要给新婚夫妇提供一套面积小于83平方米的住宅。

对住房贷款实施了控制,并对“投机地区”提高了资本所得税。这些冷却措施在2007年和2008年让房价增长轻微的放缓。

但是房价依然高企,最终让房价下跌的却不是李明博,而是2008年美国次贷危机。2009年,美国的冲击导致了经济的急剧放缓,房价下跌。

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次贷危机令韩国房价负增长

压制了这么多年的房价下跌了,但是韩国人一点都高兴不起来,因为相对房价下跌,经济衰退更可怕。况且经济不景气,财阀大爷不乐意了。

在韩国房地产价格猛涨的那几年,韩国五大财阀捞了个盆满钵满。现在经济不景气了,财阀们开始扬言要着手裁员来渡过难关。失业率一旦暴涨,将会变成选举灾难。

为了抵御经济危机的冲击和力保失业率,李明博立刻改变了房地产政策风向,颁布“房地产推动政策”,扶持建筑业,刺激经济。这也为房地产投机活动埋下祸根。

这种饮鸩止渴的办法折射出韩国人所面对的现实。

出口和消费是拉动经济两架马车之一,韩国国内市场狭小,经济增长基本靠出口。

韩国这样一个出口导向性经济主导的国家,经济发展模式单一,房价再跌了那真是雪上加霜。

2009年,韩国政府开始通过购买价值2万亿韩元(合17.9亿美元)的未售出新建住房和帮助偿还建筑公司3万亿韩元(合26.8亿美元)的土地债务来恢复住房市场。

随后,在2010年和2011年采取了更为密集的扩张措施。

然而,这些措施是不够的。2012年至2013年房价出现下跌。采取了进一步的措施,如采取税收优惠政策以吸引更多的需求,以及其他提高价格的供应控制措施。这些措施的效果在一年后显现出来,也反映了2015年至2016年物价的逐步改善。

随着政府开始采取另一套紧缩措施,再加上住房供应量的增加。

03

逃离首尔

经济危机虽然暂时冷却了韩国其他地区房价,但是却无法冷却首尔地区房价。2018年,首尔公寓价格过去一年暴涨了16%,韩国政府终于坐不住了。

之前针对全国范围的调控显然难以奏效,现在则需要更有针对性的调控措施。

新上台的文在寅政府决定对市场实施控制。

11月,韩国央行将利率从1.5%上调至1.75%。自2018年9月14日起,金融服务委员会(FSC)还发布了一套适用于新抵押贷款申请的详细抵押规定。同时韩国政府划定了首尔、光州和世宗三个城市为“过热的投机区”,采取了反投机措施来抑制房价。

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光州

所有这些谨慎措施的结果都很好。

2018年,韩国其他地区房价都有所下跌,诸如大下跌3.6%、大田下跌2.5%和仁川下跌0.7%。釜山的房价也下跌了1.5%;

在首尔,供应缺口正在推高房价。因此,为了平衡住房供需关系,文在寅政府决定到2020年在首尔建造大约30万套住房。

政府的补贴是一方面,另一方面是交税。在所谓的“过热的投机区”,它对住宅业主征收严厉的税收。

自2018年4月以来,韩国政府针对拥有两套住房的家庭,开始额外征收10%的资本利得税(CGT)。拥有三套或更多住房的投资者额外支付20%。转让税税率梯度增加,最高达到了62%。

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首尔房价(数据截止2018年11月)

Source:http://finance.ifeng.com/a/20181128/16593471_0.shtml

2018年9月,政府还公布了对价值超过6亿韩元(534093美元)的房产征收更严格的所有权税的计划,将税收从最初提议的0.5%到2%提高到约0.5%到3.2%。

韩国开征转让税后,富人区房子交易量大跌近8成。

韩国在4月份实行了被称为是史上最严的房地产政策,著名的首尔江南地区的平均房价,已经出现时隔近8个月的首次下挫。 但是调控政策的效果也并没有维持多久,到2019年第一季度,房价上涨了2.02%。

事实上,许多人都清楚首尔房价坚挺的深层原因是韩国经济和资源分布严重不均衡。

当全国的精华都高度集中于一城的时候,住房则是刚需。 这并不是一朝一夕通过调控就可以降低房价的。

卢武铉执政时期曾想通过分散首尔职能和开发卫星城来缓解首尔压力,但是受制于财阀和政坛反对势力相互勾结阻挠,所以错失良机。

毕竟,既得利益者谁会希望首尔房价下跌。之后的历届韩国政府也只能进行一些小修小补式的调控。

但是事情在近两年也出现转机。受低出生率及人口老龄化速度加快影响,韩国房地产市场需求出现下降,但住房供给量却有增无减,这也使得韩国房地产市场开始出现疲软的迹象。

5%富人占据80%房产!韩国如何控制疯狂的房价?

许多买不起房的年轻人开始离开首尔,韩国《每日经济》对韩国各大城市人口迁移状况作出统计,转出率前三的韩国城市为世宗(18.2%)、首尔(16.2%)、大田(15.2%)。首尔、釜山、大田等10个城市均呈现人口纯流出。

未来,人口老龄化和低生育率叠加之下,韩国的房地产市场又会充满更多变数。

而韩国隔壁的日本,老龄化导致住房空置率高涨,房价一蹶不振。韩国会不会走上日本的老路——房产过热成为历史,依然是许多投资者所关心的。

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网友评价

来自辽宁省沈阳市的热心网友评价:

来啦!!

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来自吉林省敦化市的热心网友评价:

呜呜呜呜呜呜呜呜呜

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来自江苏省南通市的热心网友评价:

啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊妈呀

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来自吉林省长春市的热心网友评价:

快乐最重要

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来自浙江省丽水市的热心网友评价:

太美了吧!!!!你真可爱!!!

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