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头部房企“寒冬”激战:万科7亿美元债息最低3.15%,力挑中海

发布时间:2019-12-02 12:26:20   来源:亿媒体    作者: 匿名  
导语: 本文是由浙江省舟山市的网友投稿,经过匿名编辑发布关于"头部房企“寒冬”激战:万科7亿美元债息最低3.15%,力挑中海"的内容介绍

时至今日,中大型房企的规模化竞争已进入“资本大角逐”。这个,又该如何理解呢?如果说楼市之前的几轮周期,能穿越过来且还活着的房企,绝倒数是靠高周转策略一步步壮大的。

按“耿直BOY”孙宏斌的话说,“我们好干。"言外之意,我们一直很勤奋,也很能拼。眼下,我们可以盘算一下:当前真正纯民资背景的房企,还有多少家?泰禾仍未从资金链危机的阴影中脱险,三盛宏业、粤泰、银亿、新光等正在死亡线上垂死挣扎。

以泰禾为例,今年7月份曾发行过一笔4亿美元债券融资,期限仅有3年,但年息率高达15%,作为曾经如日中天的千亿黑马房企,如此高的融资成本,不禁令人咋舌哀叹。详情且看《重磅|一线房企“逆境”赌注:泰禾拟发4亿美元债,15%利率创记录》。

据密探君观察,9月以来,受地产金融监管从紧的负面冲击,10多家大型中资房企纷纷赴境外频发美元债,年息率10%以上的不胜枚举,比如弘阳地产,最高达到13%。

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来源:美元债观察

11月13日,万科A公告依据经更新后规模95亿美元中期票据计划,万科香港近期发行金额4.23亿美元、5.5年期固息票据,年息率3.15%;发行金额为3亿美元、10年期固息票据,年息率3.5%。

地产密探(ID:real-estate-spy)梳理发现,年内至今,万科一共公告发行过2次美元债融资计划,第一笔发生在今年3月上旬,融资金额为6亿美元、5.25年期固息票据,年息率4.2%。

头部房企“寒冬”激战:万科7亿美元债息最低3.15%,力挑中海

若往前追溯,万科2018年发行过3笔美元债、融资总额22.51亿美元。其中,2018年4月发行9.71亿美元,5年期定息票据,年息率4.15%;5月下旬发行6.5亿美元,5年息定息票据,票面利率为3个月LIBOR加155个基点;12月中旬发行6.3亿美元,5.25年定息票据,年息率5.35%。

2017年,万科香港仅发行过1笔10亿美元债,10年期定息票据,年息率3.97%。2016年万科香港发行2笔美元债,其中当年10月融资2.2亿美元,5年定息票据,年息率2.95%,当年底继续融资金额6亿美元,3年期定息票据,年息率3.95%。2014年万科香港发行美元4亿元5年期定息债券,年息率4.5%。

综上所述来看,万科除了2016年那笔2.2亿美元债融资利率曾创下年利率不足3%的之外,当前最新发行4.23亿美元、5.5年期固息票据以3.15%年息率引起外界高度关注。即便是一并发行的10年期3亿美元债,就3.5%年利率来说,在中资房企中也格外扎眼。

大家都说,央企中海背靠中国建筑这个大树,利润率高,资信水平也高,尤其是融资利率非常低。事实上,也的确如此。比如今年7月中海曾发行过1笔10年期的4.5亿美元债,年息率仅3.45%,被称为债券发行利息成本最低的中资房企。

从目前看,同样是10年期美元债,万科直追中海。大家都知道,万科历经股权之争后,深圳地铁集团成为其最大股东,而该地铁集团具有庞大地铁上盖物业项目储备资源,深圳日前被中央定位“建设中国特色社会主义先行示范区”,无形中给万科增加筹码。

再来看一下头部房企“三强争霸”之一的碧桂园,年内总计已发行4笔美元债,总计融资24.5亿美元。从时间上看,碧桂园1月初发行4.5亿美元债,年息率8%;3月份分别发行5.5亿美元债、年息率6.5%,发行9.5亿美元债,年息率7.25%;9月发行5.5亿美元债,年息率6.15%。

头部房企“三强争霸”之一的恒大,今年一共发行6笔美元债,都集中在上半年,综合近50亿美元,但成本较贵、

比如,恒大今年1月份增发3笔不同期限的美元债,总计近30亿美元。其中,2020年到期的11亿美元债,年息率7%;2021年到期的8.75亿美元债,年息率6.25%;2022年到期10.25亿美元债,年息率8.25%。

看恒大今年4月份披露的20亿美元债一揽子融资计划,比如2022年到期的12.5亿美元债,年息率9.5%;2023年到期的4.5亿美元债,年息率10%;2024年到期的3亿美元债,年息率10.5%。

以上对比看,万科融资成本占据绝对优势,谁让其姓“国"呢!而恒大美元债融资火力最猛,融资发行也非常集中,自国庆节及以来在全国楼盘促销力度也是最大的一家房企。

最后再来看,激烈争霸的三强房企今年前10个月销售数据,目前碧桂园仍以全口径销售额和权益销售额冠军继续领跑,恒大次之,而万科虽全口径规模暂居第三,但权益销售规模占比相对较低,被融创所紧逼。

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值得注意的是,从克而瑞上述单月销售表格看,万科10月相比9月份却环比下降10.1%(同比下降19.8%),在金九银十这个去化窗口期遭遇明显下滑,确实值得集团管理层警惕。看前10个月总销售增幅,除了处于舆论风波中的绿地之外,在TOP10强俱乐部万科增速是最低的。

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考虑到销售放缓及谨慎投资,万科1-10年新增规划建筑面积 3695.1 万平方米,同比下降 19.3%;对应总地价 2147.9 亿元,同比下降 12.8%,拿地额占比销售额达 41.4%,较上年 50.5%下降 9.1个百分点;平均楼面价 5813 元/平米,同比增长 8%。

截至 9 月末,万科持有货币资金1072.4亿元,相较于短期借款和一年内到期长期负债总和 590.8 亿,能全额覆盖,且是一年内有息负债 1.82 倍,有息负债总额 2306.3 亿元,净负债率 50.4%,比去年同期 51.2%有所下降,但比中报有所提升。

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