没有一个国家能够逃过20年的房地产周期

不写文章，在我这里的原因不外乎两点：一是该说的都说了；二是想说的说不了，索性就不说。

今天想说两句，是因为还剩最后一个季度了，对今年的市场做个总结是必要的。但不会像过去一样长篇大论了。

中国房地产市场的复杂性决定了，不管说多少，总有挂一漏万的地方，况且，一个最废话不过的废话是，中国672个城市，每一个城市房价的表现是不一样的。

一、今年的调控政策之严，我没有预料到，我去年年底展望2019年房地产政策时的判断是，年中大概率会放松。

一方面，宏观经济的基本面决定了，房地产是稳增长必不可少的；

二是房价真正上涨的动力已经衰竭了，我看不出放松调控还会出现暴涨的可能。

但是，7月31日高层提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产融资环境、行业环境可谓急转。这样的政策基调是否对，交给伟大的时间吧。

在中国宏观政策上，我是一个实事求是派。我坚持我的判断，房地产调控放松只是时间问题，但“不炒”的基调不会变。

二、今年前三季度，中国经济增速6.2%，和房地产表现不错有很大关系。

房地产投资增速前9个月仍然高达10%以上，这是超过我的预期的。

前9个月，房地产施工面积高达834201万平方米（如果全部完工，房子肯定是供大于求），房屋新开工面积的增速也高达8.6%。

销售虽然高速增长不在，但今年的总量仍然不会低于15万亿基本成为定局。考虑到在今年9个月的时间内，房地产调控次数据统计超过400次（这要是人吃药，早挂了），房地产的坚强由此可见一斑。

但2020年房地产确实令人担心，很多指标向下的趋势非常明显，比如，前9个月房屋竣工面积下降8.6%，土地购置面积下降了20.2%。

三、关于房价

统计局发布了9月份70个大中城市的房价数据。看到很多专家都在解读。了解我的人都知道，我对这个数据从来都是“呵呵”。这个数据的可信性确实需要好好提升。

比如，9月份的新房数据，“4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点”，在新房价格限价的情况下，这种统计有什么意义？

但是，我也一直强调这个70个大中城市房价统计数据的意义在于，这个数据连续看两年，是可以看出趋势的。

比如，9月份的数据显示，杭州这个历来作为风向标的城市，二手房价格出现了环比两连跌，交易量出现了六连跌。

上一次出现这个情况是2014年，引发了全国房地产的调整，并进而引发“救市”，并进而引发一轮房价的暴涨。这一次，杭州房价又开始跌了，这是一个值得大家关注的现象。

四、关于房地产变天

我在2016年底提出，2017年年底房地产将变天。当时我的建议是，一线城市和热点城市的房价2017年年底见顶，高净值人士应该减持房产。

我记得我很多次写文阐述“变天”的意义，变天不是房价要暴跌，变天也不是所有城市的房价不涨。

为了避免误导，我甚至每年都列出20个我认为任何时候都应该买房子的安全城市。现在来看，这个判断基本靠谱，一线城市（除了广州我2018年以前一直说偏低）的高点基本就是在2017年年底了。

简单说，变天就是投资房地产最好的时代结束，房价普涨的时代结束，缺房子的时代结束。至于你所在的城市会如何，要具体分析。今天，关于变天，我再补充几句，那就是：

五、我一直说，没有一个国家能够逃过20年的房地产周期。

18到20年的房地产周期是一个魔咒，没有任何一个国家的房地产市场可以跳出这个周期。18到20年总会有调整。

今天，我们看中国的房地产市场，和过去不同的逻辑起码有这么几点：

1⃣️、过去人民币单边升值，人民币资产价格有升值的支撑；单边升值历史结束了；

2⃣️、过去印钞机和GDP赛跑，M2高速增长，钱多，这个历史结束了；

3⃣️、过去中国经济高速增长，投资的增速更是高达20%以上，这个历史结束了；

4⃣️、过去人口高增长，婴儿潮一波一波，现在中国人不生孩子了，婴儿潮结束了，光棍潮正在走来；

5⃣️、过去缺房子，现在人均住房面积超过了40平，缺房历史结束了；

6⃣️、过去国际资本以各种途径进入中国，进入房地产，这种资本高速流入的历史也结束了。

这六点，是可以写一本书或者博士论文的。这就是趋势。

六、那究竟会如何。

今年听过我讲座的，应该都知道我的建议。

经济学认为，人是理性动物，但是，在任何投资市场，人的动物精神都很可怕。

在上涨的周期，有人高喊“京沪永远涨”，现在想想自己有多愚蠢，哪里有什么永远涨的价格？

当价格并不高的时候，一些专家告诉大家太高了；但当房价暴涨后，一些人却说，如果一个钱包不够，那就凑够六个钱包买房。

周期理论也告诉我们，当很多专家开始唱衰的时候，其实是市场见底的时候。

我对未来房地产市场并没有那么悲观，但绝不会乐观到认为一旦政策松动会再次出现暴涨。未来的市场，仍然摆脱不了“价值规律”和“供求规律”的基本影响。

我的基本判断，政策今年4季度宽松的概率大，但考虑到数据的缺口，房价的调整应该还有半年的时间。

不管如何，这个市场已经回不到过去喧嚣的时代了，暴涨的音乐已经停止。我之前说的“三个20%”的时代正在到来。

七、那到底要不要买房？

房地产变天了，问这样的问题只能说明你还处在以前的逻辑中。672个城市，房价有涨有跌，即使在你所在的城市、区域、楼盘甚至具体的房子都是不一样的。如果有人直接回答你这个问题，这个专家基本属于卖大力丸的。

回答关于上篇文章的提问中美阶段性协议涉及汇率问题，如何影响房价？

很简单，在美国人看来，人民币被低估了应该升值。这就是答案。如此，则意味着中国房价，至少就汇率而言，是有支撑的！