维权事件频发，绿地高周转高杠杆发展模式是否靠谱？

负债率连续4年超88%、财务杠杆居高不下、业主维权事件频发、股价遭机构看空低迷多年，绿地控股董事长张玉良主张的高周转策略还行得通吗？

8月26日，绿地控股披露了2019半年度报告。报告显示，期间绿地控股实现营收2015.87亿元，同比增长27.54%；利润总额165.51亿元，同比增长42.11%；其中，归母净利润89.87亿元，同比增长48.4%。可见，绿地上半年的业绩表现颇为靓丽。

但是，经过一番深挖，才发现这表面靓丽的背后却暗藏着难以察觉的风险，就像是隐藏在海面之下的冰山一般。

财务杠杆高企，负债率连续4年超88%

房地产属于典型的资金密集型产业，对资金的依赖性很高，这导致了高企的财务杠杆和负债率是房企的通病。其中，绿地控股是典型的代表。

据发现网统计，绿地控股在“发现网2019上半年A股上市房企财务杠杆榜单”中排名第5，也高居一线龙头房企的第1名，大幅领先于华夏幸福、新城控股和万科等龙头房企。

发现网制表，数据来源wind

公开数据显示，绿地控股上半年总资产达100180.65亿元，已跨越“万亿”门槛。其中，负债总额达8845.64亿元，资产负债率高达88.3%。发现网记者回溯了近十年来绿地资产负债率的走势发现，自2014年第四季度起，绿地资产负债率开始快速飙升，至2015年第二季度末已攀升至88.21%，至今已连续4年超过88%的高压红线。

绿地控股近十年资产负债率走势

半年报显示，上半年绿地控股的短期借款为225.7亿元，较2018年末增加了44.08亿元；应付票据为105.5亿元，较2018年末增加了30.27亿元；而作为有息负债的大户-长期借款高达1601.7亿元，2018年末这一数值为1328.3亿元，环比增长近20%。

同时，发现网还发布了“2019上半年A股上市房企应付利息榜单”，绿地控股排在第4位，相当于上半年每天需偿还的利息高达 817万元。

发现网记者就“连续5年高企的资产负债率，绿地营收的靓丽表现是否与绿地近年来大规模举债加杠杆有关？过高的有息负债对绿地经营发展造成哪些负面影响”这两个问题向其致函请求释疑。可惜，至截稿时间，绿地并没有给出合理的解释。

高周转模式之下，业主维权事件频发

在行业持续调控、融资监管不断加码的背景下，降负债、去杠杆成为摆在不少房企面前的重任。一般来说，高负债房企去杠杆通常有两种方式：一是抓预售缓拿地，达到开源节流之功效；二是高周转模式。

数据显示，迈入“万亿”资产规模的绿地2019上半年总资产周转率为0.2次，2018年同期为0.18次，2017年同期为0.17次，连续三年提高；存货周转率为0.29次，2018年同期为0.26次，2017年同期为0.23次，亦连续三年提高。绿地上述的两项指标数据均好于恒大、碧桂园和万科。

总资产周转率是营业收入与平均资产总额的比值，反映了企业全部资产的管理质量和运营效率。一般情况下，该数值越高，表明企业总资产周转速度越快，资产利用效率越高。

而存货周转率也是企业营运能力分析的重要指标，它是营业成本与存货平均资金占用额的比值，用来衡量企业存货运营效率。

可见，综合以上两项指标来看，龙头房企里绿地控股营运能力还是很强的。但是，若长期实行高周转模式，房企在快速扩张中的同时，各种各样的风险隐患也会随之而来。

近年来，绿地控股频繁曝出房企质量问题和业主维权事件，特别是2018年以来呈现了增多的趋势。据发现网记者不完全统计：

2018年3月15日，合肥市物价局对绿地集团合肥万峰置业有限公司实施价格欺诈案件进行了曝光，并处以10万元罚款；

2018年6月30日，合肥绿地海德公馆精装修房源业主收房时因为交房现场混乱、未配备消防设施而引发业主维权事件；

2018年10月12日，成都爆发业主集体精装修维权，成都绿地新里城和威廉公馆均深陷其中；

2019年以来，绿地旗下如郑州、成都、合肥、武汉和济南绿地IFC中央公馆等多地楼盘均出现“质量问题”，被业主向各部门投诉维权。

除了以上业主维权和房价质量问题之外，安全生产事故也是绿地控股高周转模式产生的另一个后遗症。

据媒体报道，2019年4月，绿地控股悉尼NBH项目建筑工地发生脚手架坍塌事故，造成一死一伤；5月，江苏省住房和城乡建设厅网站发布通报显示，5月7日，江苏扬州一处房产开发项目发生事故，死亡一人，该项目总承包单位是绿地控股。短短不到两个月的时间里，绿地却出现了两起死亡事故，引起业内不小的轰动。

以上种种也让大家纷纷质疑负面缠身的绿地控股有何应对之道？绿地控股董事长张玉良曾公开主张的高周转策略是否有效？发现网记者也就上述问题发函询问，绿地在截稿时间内仍未回复。

不过，绿地控股董事长张玉良曾公开回应过外界的质疑，他说道：“外面的质疑声是好事，现在企业每天在奔跑式前进，路上有风有雨，风雨兼程是常态。”在发现网记者看来，这还真是一个优秀企业家的心态。

早在2015年8月，绿地控股借壳金丰投资重组上市，不久市值超过3000亿，当时还超过了万科，成为国内市值最高的房地产企业，可谓风光一时。

随后，绿地控股股价便开启长达4年的下跌模式，期间由最高点41.98元下跌至5元附近，跌幅相当惨烈。

绿地控股月K线图

如今（截止9月20日收盘），绿地市值更是严重缩水至860亿元，远不及其他一线龙头房企。同期，万科A市值近3000亿，保利地产近1660亿，招商蛇口近1580亿，更不用说恒大和碧桂园了。

可见，绿地控股作为世界五百强企业，远不足千亿的市值与其资产规模和营业收入去比较，的确差距过大。此前，董事长张玉良对此公开表示：绿地的市值与现状确实不符，机构的看空和与投行沟通不够应该是股价低迷的主因，未来我们会做好企业的事情，加强市值管理。

可惜，投资者们并不买账。

实际上，在投资圈看来，造成绿地股价低迷的直接原因是大多数机构的看空。某投资界人士表示，机构看空绿地的原因主要有两点。一是高企的负债率加大了公司运营风险；二是被集团寄予厚望的大基建布局短期效应不明显，毛利率不达预期。

华泰证券研报显示，2011至2017年上半年，中国铁路工程总公司、中国铁道建设总公司、中国交通建设集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国建筑工程总公司、中国电力建设集团有限公司、中国能源建设集团有限公司、中国化学工程集团公司八大建筑央企，在基建市场订单占有率由2011年的41.28%上升至2017年上半年的46.07%，独占半壁江山，且正呈现出强者恒强的局面。可见，绿地控股想要在这八大建筑央企碗中分一杯羹，的确是一件困难的事情。

在发现网记者看来，在“房住不炒”主基调和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的宏观背景下，如何去杠杆、降负债、防风险、提振投资者信心，是当下绿地控股亟需解决的几大难题，这也考验着张玉良及其领导班子的管理智慧。未来绿地控股将如何演变？发现网会持续保持关注！